Je to vůbec možné a jak se vyvíjejí ceny bytů v souvislosti se stále častěji skloňovanou ekonomickou krizí. Na otázky odpovídal František Kott z jedné z prachatických realitních kanceláří.

Pokud ceny skutečně stoupají, čím si to vysvětlujete?

Od loňského roku došlo skutečně k nárůstu cen bytů, ovšem o maximálně dvanáct procent. V letošním roce ceny standardních starších bytů (3+1) spíše stagnují. Mírný nárůst je u bytů menších.

Proti v médiích obecně publikovanému trendu výrazného poklesu cen bytů je třeba si uvědomit, že je velký rozdíl mezi prodeji nových bytů developery ve velkých městech a prodeji starších standardních bytů v malých městech. Ve vztahu ke stavebním nákladům není u posledně jmenovaných fundamentálně příliš prostoru pro pokles.

V případě, že ceny bytů tolik nevzrostly, co za tím stojí? Máte nějaký příklad z praxe?

Pokud se v současné době podíváte na internet, najdete tam v Prachaticích ceny 3+1 výrazně nad milion korun. Těchto cen je možno prakticky dosáhnout pouze u bytů ve vlastnictví, zděných, v dobré lokalitě, případně nákladně „zainvestovaných“ .

Mají lidé, kteří chtějí udat byt, reálná očekávání co se týče prodejní ceny nebo spíše přestřelují?

S klienty obvykle dospějeme k dohodě o výši nabídkové ceny. Tato cena může být i pro většinu potenciálních kupujících nereálně vysoká. Záleží na dohodnuté prodejní strategii, především na požadavku prodávajícího na rychlost prodeje. Tržní cena je tedy stanovena v rozpětí „rychlé ceny v krizi“, ta je přijatelná pro většinu zájemců poptávajících o podobnou nemovitost, případně jako dlouhodobá investice. Na druhé straně je maximální tržní cena, kterou akceptuje pouze ten „správný“ kupující. Tedy, najít tohoto kupujícího, je největší „práce“ realitní kanceláře. Profesionálně a bezpečně zorganizovat prodej a financování, či ošetřit daňovou problematiku je pro dobrou realitní kancelář nezbytná samozřejmost.

Setkali jste se již někdy se zcela nereálným očekáváním klientů? Pokud ano, můžete uvést příklad?

Úplně nereálné očekávání klientů není příliš časté a pokud se s ním setkáme, danou nemovitost nevezmeme do prodeje. V poslední době se jednalo o panelákový byt 3+1 na sídlišti ve 3. patře bez výtahu v původním stavu. Za převod práv požadoval zájemce, ovlivněný sledováním internetových nabídek, co nejrychleji jeden a půl milionu korun. Přitom v naší nabídce byly v té době čtyři srovnatelné byty v rozpětí 800 až 900 tisíc korun.
Nedohodli jsme se a za dva měsíce jsme se od člověka, který tento „byt“ spekulativně koupil a dále prodával přes naši kancelář, dozvěděli, že původní vlastník práv převedl předmětný byt za 730 000 Kč, tedy pod cenou, protože nutně potřeboval likvidní prostředky.

Jak dlouho trvá (jak dlouho bývá byt v nabídce), než klienti svolí ke slevě? Korigujete cenu nějak sami?

Nemovitosti nepatří mezi investice s rychlou likviditou. Byty jsou ale obvykle „rychloobrátkové zboží“. To znamená, že pokud se byt neprodá do 3 měsíců, jednáme s majitelem o nové strategii. Obvykle se využívá slevy z ceny – tiše bez upozornění , s výrazným upozorněním na větší pokles ceny nebo lepšími podmínkami pro konkrétního váhajícího finálního zájemce. Naše kancelář sdružená v Evropském klubu realitních kanceláří (EKRK.eu) dodržuje etický kodex. V souladu s těmito pravidly jsou smlouvy postaveny tak, že úprava ceny je možná pouze s písemným souhlasem majitele.

Co byste poradil lidem, kteří chtějí udat byt?

Tržní ceny nemovitostí, potažmo bytů, tvoří trh – nabídka a poptávka. Existuje mnoho metod, jak tržní cenu stanovit. Použití cen z kupních smluv bývá zatíženo chybou způsobenou daňovou „optimalizací“ danou dohodou účastníků. Použitím cen z inzerce je výpočet průměrné ceny zatížen vyššími hodnotami z nerealizovaných prodejů.

V daném místě a čase je nejpřesnější a nejjednodušší vycházet z porovnání skutečně realizovaných prodejů v předmětné lokalitě. Mimo jiné jsou zdrojem informací o realitních obchodech především databáze solidních realitních kanceláří a to i přesto, že v ČR tvoří podíl obchodů přes RK necelou polovinu uskutečněných obchodů.

V případě, že chci znát tržní hodnotu nemovitosti, je nejvhodnějším řešením obrátit se na zavedenou realitní kancelář z příslušného regionu?

Doporučuji obrátit se na profesionály s transparentní historií a referencemi, všímat si jednání zaměstnanců, zda je kancelář pojištěna a jak, zda je držitelem ISO, zda je členem asociace či profesního sdružení atp.