Nejčastější rekonstrukce se týkají panelákových bytů, kterých je v Česku kolem 2,5 milionu. Patříte mezi jejich obyvatele? Pak možná právě ten váš prošel více či méně zdařilou obměnou. Ve spoustě z nich se však původní provedení ze 70. a 80. let udrželo až do současnosti. Pokud jste tedy náhodou zdědili po prarodičích starý omšelý byt na sídlišti, který chcete věnovat potomkům, případně jej pronajímat, jistě přemýšlíte, jak ho v moderním duchu proměnit.

Úskalím většiny panelákových bytů je jejich dispozice. Často jde o striktně oddělené místnosti, proto působí tak stísněně. Absolutním nedostatkem bývají úložné prostory a největším nešvarem pak umakartová jádra v koupelnách. Před dvaceti lety se to řešilo obložením umakartu sádrokartonem. „Tahle úprava ale není nejšťastnější, protože ubírá z již tak malého prostoru sociálního zázemí. Proto je vhodnější celé jádro vybourat a znovu vyzdít,“ vysvětluje Jiří Bonk ze stavební společnosti Wirtuuu. Nabízí se propojení koupelny s toaletou. Tohle uspořádání ale určitě nebude fungovat v případě rodiny s více dětmi. I proto je vždy lepší, aby zůstala toaleta od koupelny oddělena. Pokud to ale rozvody a velikost bytu umožňují, je ideální zbudovat ještě jeden oddělený záchod navíc.

Vzdušnost a moderní vzhled panelovým bytům dodá propojení kuchyně s obývacím pokojem, které v původních půdorysech bývaly téměř vždy oddělené. Dalším kamenem úrazu bývá „zděděné“ nevzhledné lino, většinou po léta zametené pod koberec „ode zdi ke zdi“. Nová podlahová krytina či dlažba v předsíni a kuchyni interiéru hodně pomůže. Občas se při rekonstrukcích zapomíná na úpravu osvětlení, které bylo většinou řešeno umístěním jednoho lustru uprostřed místnosti. „Příjemnější atmosféru v bytě naladí nepřímé osvětlení nebo rozdělení pokoje do různých světelných zón, tedy především pracovní a odpočinkové, kdy každá má trochu jiný nárok na intenzitu světla. Službu mohou také udělat podsvícené podhledy,“ doporučuje Barbora Burešová ze studia Mooden.

Nákladové položky

Pokud budete dělat menší stavební úpravy, jakými jsou výměna starého umakartového jádra nebo podlahové krytiny, projekt či návrh není nutný. Když se pustíte do rozsáhlejší rekonstrukce a chcete měnit dispozice bytu, vyplatí se konzultace s odborníky, jejímž výsledkem bude zcela nový projekt vašeho bydlení.

Díky vizualizacím si lépe dokážete představit navrhované dispoziční změny. Nezapomeňte proto, že třeba v případě panelákové koupelny bude hrát roli každý milimetr, i proto se vyplatí důkladná a detailní příprava. Dobře udělaný projekt je základem celé rekonstrukce, měl by dávat noty a časový harmonogram všem následným činnostem a šetřit tak náklady ve všech fázích realizace. Budete mít také jistotu, že veškeré práce budou prováděny podle platných norem, jde například umístění zásuvky, vypínače a svítidla v koupelně. Z požárního hlediska je třeba věnovat zvýšenou pozornost prostoru instalační šachty.

Při přípravě rekonstrukce musíte také zvážit, jak vyřešíte přístup ke stoupačkám, aby byl praktický a zároveň na sebe ve zbrusu nové koupelně nepoutal veškerou pozornost. Může to být třeba celá odnímatelná stěna ze sádrokartonové desky. Dalším způsobem jsou tzv. neviditelná revizní dvířka. Používají se pod obklady, a nenaruší proto vzhled místnosti. Levnější variantou je osadit otvor šachty plechovými dvířky v bílé barvě.

Když se rozhodnete v rámci rekonstrukce provést instalaci klimatizace, kterou si kvůli rostoucím letním teplotám pořizuje v posledních letech stále více obyvatel paneláků, vybírejte model podle toho, kolik zvládne kubíků objemu vzduchu, nikoli metrů čtverečních, a zvažte bezpečné uchycení a připojení klimatizační jednotky.

Nabídka konkrétních zařizovacích komponentů je obrovská, ať už jde o sanitu do koupelny, obkladové dlaždice, podlahové krytiny, rozvody ve zdech, omítky a štuky, nové tapety, či výmalbu. Pro výstavbu příček v bytě pravděpodobně použijete lehký pórobeton nebo sádrokartonové desky, sádrokartonovými podhledy zakryjete často nevzhledné panelové stropy. Při kalkulacích nákladových položek berte v úvahu kromě katalogové ceny produktu také veškeré přípojné materiály, kabeláž, vedení. Představte si třeba instalatérské práce, kdy je třeba počítat nejen s novými trubkami, ale také s těsněním, kohouty a dalšími rozvody. Pozor na cenově zajímavé značkové produkty, jejichž instalaci mohou prodražit zbytečně drahé, leč nezbytné doplňky. Líbivý vzhled navíc nemusí být vždycky nejlepším vodítkem.

„Každým rokem se objevují inovované produkty. Je však potřeba říci, že kvalita materiálů se leckdy posunuje směrem do nekvality, a to způsobem, který by zákazník nečekal. Výrobek je prostě hezčí, vypadá lépe, jenomže nevydrží,“ přidává varování Jiří Bonk. Do nákladové položky započítejte také odvoz a likvidaci původního zařízení a dopravu materiálů a vybavení na místo.

Nástrahy rekonstrukce svépomocí

Na řadu přichází rozhodnutí o tom, kdo ji provede. Podle nedávného průzkumu společnosti Rondo data se zhruba třetina oslovených lidí pustí do rekonstrukce svépomocí, další část zadává profíkům jen některé speciální práce. Jisté je, že v ideálním případě přinese tento postup úsporu nákladů. Může však skrývat různá úskalí. Tím hlavním a naprosto zásadním nebezpečím je bourání nosných stěn, které laik může považovat za nenosné příčky. V panelových domech najdete i stěny, které jsou pouze čtrnáct centimetrů tlusté, a přesto jsou nosné.

Podle stavebního experta Martina Perlíka existují dva druhy panelových bytů. Z hlediska rekonstrukce je lepší ten případ, kdy obytný prostor tvoří buňka obklopená nosnými zdmi a místnosti rozdělují nenosné příčky. Bourání tedy nic nestojí v cestě. V jiných typech paneláků jsou však i vnitřní stěny nosné. Někdy všechny kromě bytového jádra, někdy jen některé, například mezi obývákem a chodbou. „S nosnými vnitřními zdmi se většinou setkávám v později postavených domech, tedy z 80. a počátku 90. let minulého století,“ přidává Martin Perlík orientační vodítko.

Bourání nosného panelu musí posoudit autorizovaný statik, nicméně možné úpravy v takových bytech jsou z hlediska změny dispozic omezené. Čeká vás navíc cesta na stavební úřad. Pokud potřebujete z nějakého důvodu zasáhnout do nosných stěn, musíte tam tyto předpokládané zásahy předložit k projednání a požádat o stavební povolení. „Když se mění způsob užívání místnosti nebo dispozice bytu bez zásahu do nosných konstrukcí, je nutné stavbu minimálně ohlásit,“ upozorňuje Jiří Bonk.

Při svépomocných úpravách je nebezpečné vyřezávání drážek pro nové instalace do panelů. Měli byste je vést v lištách. Také amatérsky provedené nové plastové rozvody vody, které neprojdou tlakovou zkouškou, mohou představovat vážný problém.

Hledejte spolehlivého dodavatele

Pokud se rozhodnete provedení rekonstrukce svého obydlí svěřit do rukou stavební firmy, začněte s jejím hledáním s časovým předstihem, protože v současné době je vytíženost v tomto oboru vysoká. Vyplatí se oslovit několik firem, které se vám dostaly do hledáčku, a získat od nich nabídky na realizaci. Mezi nimi pak vyberte tu, která je pro vás nejvýhodnější, přičemž automaticky nepreferujte nejlevnější. Dobrým pomocníkem při výběru může být internet. Čtěte recenze, ptejte se přátel.

Podívejte se na realizace vybraných firem, s kým spolupracují, jaký používají materiál. Ověřte si, jakou garantují záruční dobu. Podle zákona je dva roky, některé stavební firmy ji na stavební práce prodlužují až na čtyři roky. Většina dodavatelů provádí zdarma zaměření bytu či vypracování nezávazné cenové nabídky, konzultace a poradenství při řešení výběru vhodného materiálu. Spolehlivý dodavatel také doloží své platné pojištění odpovědnosti za škody způsobené jeho činností.

Po výběru stavební firmy si pohlídejte smlouvu, aby obsahovala všechny náležitosti. Měla by minimalizovat riziko navýšení ceny díla a posouvání termínu dokončení. Nechte si dostatek času na rozmyšlenou. Desítky stránek, které odrazují od pozorného čtení, pasáže psané hodně malým písmem, nekonkrétní informace o ceně, rozsahu prací nebo termínech, nevyváženě stanovené sankce, neochota stavební firmy ustanovení ve smlouvě korigovat – to jsou varovné signály, že něco není v pořádku a spolupráce se zhotovitelem může být problémová.

Náklady byste měli mít pod kontrolou během celé rekonstrukce. Pomoci může podrobný realizační (prováděcí) projekt, protože omezuje prostor pro improvizace, které mohou celou stavbu významně prodražit. Pokud se objeví jakékoli komplikace či nezbytné změny, je nutné, abyste o nich byli informováni a rozpočet nenarůstal. Vhodné je zajistit si profesionální technický dozor (nezávislý na zhotoviteli), který vám pomůže od úvodních kroků s posouzením projektu přes přejímání jednotlivých fází stavby až po případná jednání o záruce či reklamace. Na dozoru a kontrole se nevyplatí šetřit, naopak platí pravidlo, že dobrá kontrola ušetří nejvíce peněz.

Jak zařídit malý byt

Garsonky nebo menší dvoupokojové byty jsou dnes vzhledem k vysokým cenám nemovitostí velmi žádané. Malý byt vyžaduje především pečlivě rozplánované prostorové řešení s vhodným a především multifunkčním vybavením. Osvědčí se rozkládací stoly, pohovky, vysouvací lůžka nebo skládací stohovatelné židle. Na stěnách vsaďte na světlé barvy, které prostor opticky zvětší. Vyhněte se tmavým odstínům nebo vzorovaným tapetám. Nejlepší službu udělá jednoduchá bílá. Pokud ovšem máte světlý pokoj s velkým oknem, kam po celý den svítí sluníčko, můžete použít i sytější barvu. V kurzu jsou šedé, béžové nebo v betonovém vzhledu.

„Dostatek úložných prostor je vždy velký problém. Volte pro ně vždy bílý nábytek, nejlépe z dýhované či laminátové dřevotřísky, nábytek z masivu bývá robustnější. Vybírejte kousky patřící do tzv. modulového nábytku. Jedná se o jednotlivé části, které skládáte jako stavebnici. Zaplníte tak i malé prostory, například v rozích, kolem oken nebo pod stropem,“ doporučuje Barbora Burešová z designového studia Mooden. Pomohou i vysoká zrcadla nebo zrcadlové vestavěné skříně. Třeba v malé předsíni bez oken prostor skvěle prosvětlí.